מה הם הנקודות עליהם אנו צרכים תשומת לב בבחינת השקעה בנדלן 

מה הם הנקודות שצריכות להילקח בחשבון לבחינת כדאיות השקעה ?

בתחילה נפרט מיספר נקודות המיצרות קרקע נוחה להשקעה אופטימלית

שוק הנמצא לאחר ירידה קניה בשפל

שוק עולה (כאשר מיסתמנת עלית מחירים)

נכס המיצר הכנסה וממן את עצמו ( שכירות המשלת את הוצאות הנכס השוטפות מיסוי תיקונים ודו' וכן את תשלומי המשכנתא )

סיבות חיצונית למכירה (קרי סיבות אישיות של המוכר ורצונו למכור את הנכס נמוך משוויו כגון פשיטת רגל חבות צורך במזומנים גירושים

ירושה וכו' ) כל אלו גורמים הנותנים לנו את היכולת להוציא נכס איכותי בפחות משוויו .

נסכם כרגע את האפשרויות ומה הם יוצרות לנו במובן המעשי .

קניה בשפל נותנת לנו יתרון וביטחון לגבי אפשרות של מימוש ברווח ממכירה בעתיד וכן כאשר הביקוש פוחת יש לנו קלף חזק להתמקח ולהוציא את הנכס במחיר נמוך משוויו ורווח של עשרות אחוזים בקניה עצמה . החשש שנפסיד מירדת ערך הנכס גם יורד כיוון שקנינו בשפל (קניה בחסר)

נכס המיצר הכנסה נותן לנו אפיק רווחי ויציב בתקופת שפל ומאחר ואין אנו רוצים לממש מכירה אלא בנקודת השיא עד שנגיע לשם ונגיע יש לנו הכנסה קבועה ויציבה הממנת את הנכס ונותנת לנו תשואה יפה מהצד .



בדיקת אפשרויות מינוף להשקעה . אם אנו קונים את הנכס בלא מימון ולמשל מקבלים תשואה נאה של 10% מהנכס נוכל למנף ולהוציא תשואות גבוהות יותר אם נכניס את הבנק כשותף בעיסקה נביא לדוגמא נכס המייצר הכנסה של 10% ומחירו 100,000 $ ב 100% הון עצמי ברגע שניקח

מינף ע"י הלוואה מהבנק בעצם ניתחלק ברווחים כיוון שהבנק יקח אחוז מסוים כריבית על ההלוואה אבל החלק היפה הינו שנוכל בעצם לקנות נכס במחיר רב יותר לדוגמא אם הבנק ממן 90% וההון העצמי הנו 10% נוכל במיקרה הנל להיות בעלים על נכס של 1000.000$ במקום על נכס של 100,000$ ותשואה המתקבלת על נכס זה לערך של 10% שווה לסכום ההון העצמי שלנו 100.000 $ מה שנותן לנו 100% תשואה נכון שניצטרך

לשלם ריבית על החלק של השותף הגדול (הבנק) כ- 6% עדין לנו ישארו 4% רווח נוספים על הכסף שהשותף הגדול השקיע בעסקה 4% מיסכום של

900,000$ הינם 36,000$ שהם 36% אחוז נוספים של תשואה על השקעתנו (הון עצמי) ביחד עם 10% תשואה שאנו מקבלים על חלקנו בשותפות

נגיע ל- 46% תשואה על ההשקעה נישמע טוב אההה!



נסכם: קניה ללא מימון : 100,000 $ יוצרים 10,000 $ הכנסה שהם 10% תשואה שנתית ( נכס של 100,000 $)

קניה עם מינוף : 100,000 $ יוצרים 46,000 $ הכנסה שהם 46% תשואה שנתית ( נכס של 1,000,000 $)



נקודה נוספת הנותנת יתרון בלקיחת מימון משכאנתא בארהב ישנה אפשרות והיא האפשרות המצויה ללקיחת הלוואה עם רבית קבועה מה זה אומר לנו - לאורך כל חיי ההלואה ופריעתה אנו משלמים סכום קבוע וידוע מראש התשלום המתקבל מתחלק ברובו בשנים הראשונות לתשלום הריבית ובהדרגה ככל שסכום ההלוואה מצתמצם ומשולם חלקו גודל והולך להחזר הקרן

יתרונות שיטה זו הנקראת " Fixed Rate Mortgages "

א. אנו יודעים מהו הסכום החודשי אתו אנו ניתבקש לשלם מכאן ועד תום תקופת ההלוואה ולכן קל לנו לדעת האים אנו נעמוד בתשלומים.

ב. כיוון וערך המטבע נשחק במהלך השנים יוצא שבכל שנה אנו משלמים פחות ובסוף אף סכומים מגוחכים.

לדוגמא לפני כ- 30 שנה בית בניו יורק ניקנה ב- 50,000 $ והיום נימכר ב1,500,000 $ בזמנו ערך 50 אלף $ היו שווים עשרות מונים לערכו של הדולר היום . ולכן תשלומי המשכאנתא על הנכס מילפני 30 שנה האדם שילם למשל 100 $ חודשי לפרעון שבזמנו היה זה סכום מכובד אבל במהלך השנים ערכו של סכום זה נשחק יותר ויותר מצד שני הנכס עידכן את שוויו במקביל להלך השוק.

זאת אומרת הנכס מנע את שחיקת ערך הכסף ששם בקניתו באותה שעה ובמהלך השנים .

הלוואה שכזו אינה מצויה במדינות אחרות. כמו בישראל אלא רק בארהב והסיבה ברורה הבנקים לא מעוניינים להפסיד את שחיקת הערך ולכן

מצמידים אותה למדד

לכן כאשר אנו קונים נכס בארהב ועד במימון מהבנק בעצם לא אנו שילמנו עליו כי על הסכום שהולוה מהבנק אנו נשלם פרוטות

כמובן הלוואה זו מחייבת ברבית גבוהה יותר משאר ההלוואות המצויות. אבל כדאית בהרבה ! ( ממוצע לאומי כ- 6% שנתי)



Fixed Rate Mortgages FRM

With fixed rate mortgage (FRM) loan the interest rate and your mortgage monthly payments remain fixed for the period of the loan. Fixed-rate mortgages are available for 30, 25, 20, 15 years and 10 years. Generally, the shorter the term of a loan, the lower the interest rate you could get.

The most popular mortgage terms are 30 and 15 years. With the traditional 30-year fixed rate mortgage your monthly payments are lower than they would be on a shorter term loan. But if you can afford higher monthly payments a 15-year fixed-rate mortgage allows you to repay your loan twice as faster and save more than half the total interest costs of a 30-year loan.

The payments on fixed rate fully amortizing loans are calculated so that at the end of the term the mortgage loan is paid in full. During the early amortization period, a large percentage of the monthly payment is used for paying the interest. As the loan is paid down, more of the monthly payment is applied to principal.